Rozwijając swoją działalność biznesową przedsiębiorcy szukają możliwości obniżenia kwoty podatku dochodowego. Zakup nieruchomości wpływa na optymalizację tych kosztów. Nieruchomość taka może być amortyzowana, a co za tym idzie obniżać koszty podatkowe. Jak wygląda amortyzacja nieruchomości?

Czym jest amortyzacja

Amortyzacja określa zmniejszenie wartości rzeczy w określonym czasie na skutek jej użytkowania. Obniżenie wartości dobra może nastąpić wyniku upływu czasu lub w wyniku pojawienia się na rynku nowych maszyn i technologii. Nowe maszyny i technologię przyczyniają się do produkcji produktów wyżej jakości, w sposób tańszy oraz wydajniejszy. Najczęściej amortyzacji poddaje się nieruchomości. Istniej kilka metod, wg których dokonuje się amortyzacji:

• metoda liniowa (zwana również proporcjonalną lub równomierną) – polega ona na odpisywaniu równej kwoty np. co miesiąc lub kwartał. Jest ona najczęściej wykorzystywana przez przedsiębiorców.
• metoda degresywna (malejących odpisów amortyzacyjnych) – metoda ta zakłada, że spadek wartości w największym stopniu na początku jego użytkowania, a jest mniejsze w kolejnych miesiącach lub latach.
• metoda progresywna – polega na zwiększaniu odpisów amortyzacyjnych. Przy tej metodzie amortyzacji stawki odpisów mają tendencję rosnącą.
• metoda naturalna – polega na naliczaniu amortyzacji danego środka trwałego zgodnie z jego rzeczywistym zużyciem.

Amortyzacja nieruchomości inwestycyjnych

Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości, do inwestycji zalicza się te nieruchomości, które nie są użytkowane przez przedsiębiorcę. Korzyści dla przedsiębiorcy płyną wraz ze wzrostem ceny lub pożytków z najmu, dzierżawy czy leasingu operacyjnego. Zakwalifikowanie nieruchomości do inwestycji uzależnione jest od sposobu jej wykorzystania.

Do inwestycji w nieruchomości nie można zaliczyć m.in. nieruchomości:

• w trakcie budowy lub w trakcie ulepszania;
• dostosowywanych do sprzedaży;
• oddanych w leasing finansowy innej jednostce;
• spełniających kryteria do uznania ich za środki trwałe.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego

Podczas zakupu mieszkania na wynajem, warto uwzględnić w kalkulacji finansowej możliwość jej amortyzowania. Amortyzacja lokalu mieszkalnego lub amortyzacja lokalu użytkowego staje się wtedy kosztem, co wpływa na obniżenie podstawy opodatkowania dochodów z takiego najmu. Podstawową metodą amortyzacji budynku mieszkalnego jest amortyzacja według metody liniowej. Oznacza to, że odpisy dokonujemy w równych ratach (co miesiąc, kwartał lub rocznie). Podstawowymi stawkami dla budynków i lokali mieszkalnych jest stawka 1,50% rocznie. Inwestując w taką nieruchomość 500 000zł, możemy rocznie amortyzować kwotę 7500zł.

Indywidualne stawki amortyzacji nieruchomości lokalowych

Inwestor chcąc skrócić okres amortyzacji budynku mieszkalnego, może zwiększyć wysokość odpisów amortyzacyjnych pod warunkiem ziszczenia się przesłanek wynikających z przepisów. W przypadku lokali mieszkalnych podwyższoną stawkę amortyzacji można zastosować tylko i wyłącznie dla lokali używanych lub lokali ulepszonych. Aby móc skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji należy spełnić kilka dodatkowych warunków:

• lokal lub budynek przed dniem zakupu był użytkowany przynajmniej 60 miesięcy, lub
• przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych podatnik ulepszył lokal, ponosząc nakłady wynoszące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu lub budynku.

Ulepszeniem budynku mieszkalnego może być np. adaptacja na potrzeby odmiennej funkcji od tej, do której został użytkowany lub też zbudowany. Przykładem takiej adaptacji może być strych, który został przekształcony na lokal mieszalny. Drugim rodzajem ulepszenia budynku jest jego modernizacja. Modernizacja polega na wykonaniu robót budowlanych, w wyniku których lokal lub budynek zmienił przeznaczanie, obniżył koszty eksploatacji lub poprawił jakoś oferowanych usług lub produktów. Podatnik stosując indywidualną stawkę amortyzacji powinien pamiętać o tym, że okres całej amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Zasady księgowania amortyzacji

Precyzyjne zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych zostały określone w art. 32 ustawy o rachunkowości. Przepisy te określają okres oraz stawki amortyzacyjne. Raz wybrana metoda amortyzacji nie może być zmieniana – należy ją konsekwentnie stosować podczas całego okresu użytkowania środka trwałego aż do jego pełnego zamortyzowania. Biuro księgowe może pomóc w ustaleniu metody oraz okresu trwania amortyzacji. Dobierze odpowiedni model oraz obliczy stawki amortyzacyjne dla wybranego środka trwałego.